Luxe immobilier : Jerusalem délaissée par les investisseurs étrangers

Les résidents étrangers ont acquis nombre d’appartements de luxe à Jerusalem. Ils occupent ces logements principalement pendant les périodes de fêtes religieuses les laissant vides la majeure partie de l’année ; ce sujet a d’ailleurs été soulevé à plusieurs reprises lors des grandes manifestations de 2011 pour lutter contre le coût des logements et de la vie.

C’est fin 2015 que le gouvernement a apporté une solution, obligeant la municipalité de Jerusalem a percevoir une Arnonah [ndlr : taxe d’habitation] double pour ces appartements.
Depuis, le nombre d’acquisitions faites par des résidents étrangers a chuté en flèche dans la Capitale, ce que l’Économiste gouvernemental explique directement de par la décision de la municipalité : les ventes y ont chuté plus que pour le reste du pays.

L’un des marchés ayant connu la plus forte baisse est celui des appartements de luxe, des logements dont le montant d’acquisition est supérieur à 3 millions de shekels.
En 2009, ils représentaient moins de 200 transactions dans la ville pour l’ensemble de l’année, contre 719 en 2015 et 613 en 2016.
Pour la période de juin 2016 à juin 2017, seules 383 ventes ont été réalisées, soit une chute de 14 % comparativement à la période de juin 2015 à juin 2016.

Et cette chute n’est pas due à une pénurie de l’offre : les projets ne manquent pas, ils sont d’ailleurs nombreux !
Le projet  « J Tower », ou encore les projets  « View » et  « Hatser Haneviim » commercialisent des F-4 à plus de 4 millions de shekels, et le projet d’Azorim, sobrement appelé « Boutique Haneviim » affiche des prix pouvant aller jusqu’à 5.3 millions de shekels pour un F-4 (!).

À titre de comparaison un F-4 moyen dans la ville et dans le cadre d’un projet de type Tama 38 se vend aux alentours des 3 millions de shekels, tandis qu’une seconde main d’une surface équivalente se trouvera à environ 2,550,000 shekels, soit 15 % de moins.

Quelle est l’explication de ce phénomène

Un rapide coup d’oeil sur les transactions réalisées permet de voir que le marché du luxe, et en particulier du  « mega-luxe » (logements d’une valeur de 10 millions de shekels et plus) est largement dominé par les résidents étrangers.
Or ce marché est largement en baisse.

Ainsi, seules 8 transactions de ce type – plus de 10 millions de shekels – ont été réalisées au cours du premier semestre 2017, contre 23 au cours de la même période en 2016 et 33 en 2015 ; ce marché est donc celui connaissant la plus forte baisse.
Pour ce qui est du marché du luxe – plus de 3 millions de shekels – il a amorcé sa baisse en 2016, année au cours de laquelle 613 appartements de ce type ont été vendus contre 719 en 2015.
À noter que ces chiffres sont en adéquation avec les chiffres du reste du pays concernant le marché du luxe.

Enfin, on note que le marché du méga-luxe connait une véritable mutation à Jerusalem, revenant dans des quartiers anciens et connus pour ses constructions dites de type arabe.
Tandis qu’il y a peu il était question du Walldorf Astoria situé en marge de la Mamilla, l’un des projets incarnant actuellement le méga-luxe se trouve dans le quartier de la colonie allemande, également connu sous l’appellation Hamoshava Hagermanit, ou encore Emek Refaiim.

Ainsi le projet Isrotel Orient, qui compte seulement 11 appartements n’en a écoulé que 7, dont 4 durant la seule année 2016.
Les constructions ont toutefois changé en matière de  « méga-luxe » mettant en évidence le public ciblé : les constructions réalisées sont des immeubles et non plus des maisons avec des jardins ; de fait, l’entretien d’un appartement est plus simple qu’une villa, à plus forte raison lorsque cette dernière est inoccupée la majeure partie de l’année. Cela suffira-t-il à relancer ce marché très essoufflé?

Source credit-immobilier-en-israel